서울시장과 성산시영재건축에 대해

아내와 연애를 할 시절부터 난지도 한강공원에 자주 갔다.

성산시영아파트

대중교통으로 갔던 날을 제외하고 차로 갔던 첫 날,

차량 주차를 고민하다가(알고 보니 그냥 난지도 주차장도 굉장히 넓다)

마포구청 지하주차장이 주말 개방인 것을 알고 일부러 마포구청까지 가서,

여러가지 짐을 이고지고, 셔틀카의 존재를 몰라 꿋꿋하게 걸어서 난지도 공원을 갔던 기억이 있다.

아, 아내는 지금도 악몽이라고 생각하지만.

 

성산시영아파트는 마포구청과 붙어있다. 부지가 조금 독특한 모양인데, 마포구청과 보건소 등 관공서 건물과 아파트(성산시영은 성산선경, 선상유영, 성산대우가 한 단지로 구성되어 있다)가 삼각형 모양으로 월드컵 경기장과 맞닿아 있다.

성산시영아파트 재건축

그래서 왜 성산시영일까. 이곳은 86년생으로 30년이 도래했던 이후부터

이미 강북 최대의 재건축 아파트로 손꼽히는 곳이었다.

그런데 최근, 정치권에서 성산시영 재건축에 대한 언급이 나오면서

더욱 관심을 많이 받고 있는 중이다. 특히, 성산시영 위쪽으로는 DMC역이 있어

상암 개발이라는 호재까지 있어 금액대의 차이는 있지만

강남 재건축단지 못지 않게 투자자, 미래의 실수요자들의 관심이 뜨겁다.

성산시영재건축

일단 이곳의 입지를 한 번 생각해보자. 단지가 워낙 커서 조금씩 차이는 있겠지만

6호선 월드컵 경기장역과 초역세권이며(23동, 24동쪽) DMC역도 도보로

매우 가까운 편에 속한다. 솔직히 월드컵 경기장으로 인해 역이 하나 더 있는 것이지,

DMC역과 경기장역은 서울 지하철 중에서도 손꼽힐 정도로 가까운 거리에 있다.

사업성보다는 아마 대한민국을 대표하는 축구 경기장이라는 상징성이 더 크게 작용했을 것이다.

성산시영아파트재건축

상암의 방송국 밀집지역과는 단지에서 약 1km다. 걸어다닐 수 있는 거리라는 뜻이다.

서북권 최대 일자리(마곡, 김포공항 등과 함께) 지역과 매우 가깝다.

그리고 경의중앙선을 통해 공덕으로 이동, 아래로는 여의도로 위로는

광화문으로 접근이 편리하다.

물론 단지에 따라서는 다른 지하철을 환승하거나 버스로 이동하는 것도 괜찮고.

성산시영아파트재건축

현재 재건축 진행 단계는 초기이다.

안전진단을 통과하여 정비구역 신청을 해둔 상태로 알고 있다.

재건축은 각 단계마다 매매가격이 퀀텀점프를 하는데,

앞으로 남은 단계 중에서는 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가

총 3단계의 가격 상승이 예상된다. 이중 관리처분인가 단계는

재건축 시작 90%에 도달한 단계라 인근 신축 대장 아파트의 시세와 비슷해지거나

더 비싸지는 경우가 대부분이다.

(마포래미안푸르지오와 마포프레스티지자이의 시세 변동을 체크해보면 알 수 있다).

성산시영아파트

성산시영아파트는 당장 입주해서 살기에는 큰 불편이 따르는 곳이다.

그래서 소위 말하는 '몸빵'이 필요한 셈이다.

현재 방2칸 화장실1칸 20평 아파트가 최저가격이 9.5억원이다.

2021.3. 8 기준 실거래는 이 매물보다 높은 금액대인 10억 1,500만원이다.

나라면 어떤 전략을 취할까. 순전히 내 생각이니 참고만 하시기 바란다.

​

 

 

0. 시세 가늠 : 10억원에 매매. 재건축 진행이 되어 조합원 분양에 성공하면 분담금, 조합원 분양금액 등 포함해서 15억원 정도가 들 것으로 보인다. 시장에서 평가는 20억원 내외(너무 높게 잡았나)일듯.

​

1. 매매가 10억원으로 잡고 대출은 4억원 정도 가능. 내 현금이 6억원 정도 있다면 리모델링을 한 후 향후 최소 5년, 길면 10년을 살 것이라 생각하고 매매를 한다.

​

2. 전세를 끼고 매수하면 전세가격은 약 3억원이고 내돈은 7억원이 필요하다. 추가 대출이 나올 것이라 대출을 통해 부담을 줄인 뒤 나는 인근에서 깨끗한 3룸 빌라 올수리된 곳을 찾아 월세로 거주.

​

정답은 없다. 각자 자금과 시기별 자금 출입시기도 다를 것이기 때문이다. 그래도 현재 6억원 정도 현금을 갖고 있고 당장에는 조금 고생을 감수(올수리된 곳으로 살게 되면 이마저도 조금 수월하다)한다면 미래에 강북 최대 대단지(약 5,000세대가 예상된다) 신축 아파트를 갖게 되는 것이다.

​

이런 식으로 내 집 마련을 하는 방법도 있다는 것. 참고하시길.