둔촌주공 재건축, 분양가상한제 재검토

서울에 아파트 공급이 씨가 말랐습니다. 아파트, 살 만한 곳 2가지 키워드로 좁히면 더더욱 공급이 없습니다. 일부 가로주택 정비사업과 소규모 아파트를 제외하면 올해 관심을 받았던 곳은 강남3구인 반포 래미안 원베일리 정도였던가요? 500세대 전후로도 2~3군데 있었던 것 같은데 솔직히 잘 기억이 나지 않습니다. 시장에 영향을 주기에는 너무 미미한 공급이기 때문이지요. 아무튼 그 정도로 서울에 신축 공급이 씨가 말랐다는 것입니다.

둔촌주공 분양 분양가상한제 - 2021년 9월 9일 분양가 상한제 기사

 

어제, 아니 그제였던가요? 분양가상한제를 완화하겠다는 기사가 나왔습니다. 둔촌주공은 작년부터 언제 분양하는지 말이 많았는데 HUG에서 분양가를 평당 3,000만원이 되지 않는 2800~2900만원으로 분양하라고 권고했고 조합원들은 거절하면서 분양일정이 한도 끝도 없이 미뤄지고 있었습니다. (이 글을 다듬는 2022년 2월, 이제 둔촌주공은 4천만원에 분양을 하는게 적당하다는 공감대도 있습니다).

 

 

단군이래 최대재건축 둔촌주공 분양가상한제 검토

이런 이야기도 이미 꽤 오래전 이야기라서 둔촌주공은 그냥 생각도 안하고 있었습니다. 그래서 수많은 서울 청약대기자도 애타게 기다리면서 속이 타들어가고 있는 중이었지요. 올라가는 건물을 보면 입주가 그리 멀지 않은 것처럼 보이기도 하는데 말입니다.

 

둔촌주공 -> 둔촌올림픽파크 에비뉴 포레 (이제 명칭이 바뀌었습니다)

 

둔촌주공에 대해서 잠깐 알아볼까요. 정식 명칭은 둔촌올림픽파크 에비뉴 포레다.(단지명은 또 바뀌었습니다) 이름 정말 깁니다. 아무튼 이곳은 강남 배후도시로 1979년, 143개동 5,930세대가 거주하는 대규모 거주공간이었습니다(출처 : 나무위키). 재건축을 하게 되면 약 12,000세대(일반분양만 약 4,800세대가 넘습니다)의 대한민국 최대 규모의 단일 아파트 단지가 됩니다. 둔촌주공 한 곳만해도 둔촌1동 행정동 전체가 됩니다. 현장은 붉은색 동그라미 친 곳인데 자세히 확대해볼까요.

둔촌주공재건축 둔촌주공분양가 둔촌재건축아파트 - 우측에 일자산, 좌측에 올림픽공원

서울은 녹지가 정말 귀합니다. 지대가 높아 공원을 마련하기가 쉽지 않기 때문이지요. 그런데 위 그림처럼 좌측에는 초대형 공원인 올림픽공원, 우측에는 일자산이 뻗어 있어 서울시내 어느 곳보다 녹지공간이 풍부합니다. 물론, 단지내부도 공원이 어마어마하게 지어질 것인데 그것도 기대되고요.

둔촌주공시세 둔촌주공분양가예상

제일 중요한 가격과 당첨시 시세차익은 얼마일까요? 주변 아파트를 한번 살펴봅니다. 올림픽선수기자촌은 34평이 최근 24.7억원 거래되었는데 이곳은 1대1로 비교하기가 조금 애매하지요. 재건축 전 단계라서 신축이 될 둔촌주공과 비교가 맞지 않기 때문입니다. 그나마 인근에 5년 이내 신축은 위와 같이 3개단지. 보통 34평형이 17억원 전후입니다. 이곳들보다 둔촌주공이 근 10년 차이로 최신축, 교통(더블역세권), 세대수, 등교(초품아) 등 모든 면에서 나아 보이므로 보수적으로 잡아도 20억원이 될 것입니다.

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그럼, 조합원이 그나마 수용가능한 평당 4천만원대 초반(4,200만원)으로 계산하면 취득세와 확장, 옵션 포함해서 15억원에 분양이 될 것입니다. 그러면 안전마진이 보수적으로 5억원. 정부 요구를 대폭 수용하여 3천만원 중반(3,500만원)으로 계산하면 12억 중반으로 안전마진이 약 7억~8억원이 될 것이고요.

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조합원의 불로소득은 안된다고 하면서 일반 당첨자의 로또 분양은 허용하는 걸까요? 애초, HUG에서 말했던 평당 2,900만원으로 하면? 약 10.5억원 전후로 일반 분양 당첨자의 시세차익이 무려 10억원이 됩니다. 국토부와 HUG는 모순에 빠진듯하네요.

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아무튼 지금이라도 공급에 숨통을 틀려고 하는 것은 바람직한 방향힙니다. 부디, 원만히 진행되어 올해 안에 분양 공고문을 볼 수 있었으면 좋겠습니다. (그러나 2022년 2월 지금까지도 분양을 언제 하겠다는 말은 없습니다...)