DMC인근에는 전통의 두 대장 아파트가 있다. 바로 DMC래미안e편한세상과 DMC파크뷰자이다. 전자는 2012년 입주한약 3,300여세대 아파트, 후자는 2015년 입주한 4,300여세대 아파트로 도합 약 9,000여세대의 대형 생활권이다. 이 지역은 지하철6호선을 기준으로 은평구 수색동, 서대문구 가좌동으로 구분이 되는데 현재 수색동 지역은 재개발이 진행되어 2022년부터 2023년 사이에 신축 아파트 단지들이 대거 들어서게 된다. 이미 분양권 거래가액이 은평구 쪽의 DMC센트럴자이의 경우 14.3억원에 거래되어(연식의 차이가 있지만) 대장 아파트들과 가격이 비슷한 수준이다.
DMC한양 아파트에 대해서 알아보는 이유는 역시 재건축 이슈가 있기 때문이다. 재건축 이슈를 바라보는 두 관점이 있다. 현재의 실거주와 미래가치. 먼저 첫번째 관점에서는 가재울뉴타운 중간에 있어 입지와 생활 편의성 등에서는 이미 검증이 된 곳이다. 그렇지만 역시 이제 아파트 나이가 87년식으로 결혼을 하고 아이도 낳을 나이, 아파트 나이치고는 매우 고령이라는 점이다. 두번째 관점에서는 투자가치가 매우 높다는 점이다. 투자자의 관점에서 재건축이 원만하게 진행된다면 투자대비 수익률은 인근 준신축 아파트 대비 클 가능성이 있다. 2021년에는 DMC한양과 DMC래미안e편한세상, DMC파크뷰자이 등과 34평형 기준으로 약 4억원 정도의 차이가 나고 있다. 그렇지만 재건축으로 DMC한양이 2027년, 2029년 등에 입주를 하게되는 DMC힐스테이트(예를 들어) 변모한다면 반대로 4억원이 역전될 가능성이 크다. 순전히 개인적 추측이지만 연식이 15년 정도 차이가 날 것이기 때문이다.
현재는 매물이 적거나 거의 없거나 11억대의 38평형만 나와있는 수준(2021. 2. 22 기준). 34평형의 2020년 12월 마지막거래는 8.7억원 정도 수준이다. 딱 하나 나와 있는 매물은 9.5억원에 있다. 아마도 조만간 사라질 매물일 것으로 보인다.
이곳의 가격 상승률은 매우 가파르다. 주변 신축, 준신축과 비교해도 월등히 빠른 수준. 아래 호갱노노 34평형의 가격 변동을 보자. 2019년 10월 경에는 5억원 중후반대의 매매가였다. 약 1년 4개월이 지난 지금의 유일한 매물은 9.5억원. 상승액은 4억원이지만 상승률은 거의 80%에 육박한다. 집값이 고공행진을 했다는 것과는 별개로 매우 가파른 상승세다.
그러면, 실거주를 생각하는 사람에게는 어떻게 접근을 해야 좋을까. 당장5년, 늦어지면은 10년 정도는 거주할 각오를 하고 매매를 해야한다. 아무래도 1980년대 지어진 곳이기에 주차난은 매우 극심하다. 가정에 차량이 2대가 있다면 1대로 줄일 각오를 하고 실거주 계획을 짜야한다. 또 일종의 몸테크이기 때문에 재건축 진행 후 이주 및 철거가 진행되면 인근에 3년 내외로 월세 등으로 임차를 하는 것도 생각을 해야한다.
일단 외관은 연식에 비해 깔끔한 편이다. 가재울뉴타운이 생기면서 지역 분위기가 업그레이드 되었고 아마도 DMC한양도 아파트 명을 바꾸고 도색을 하는 등 관리를 했을 것이기 때문이다. 그리고 자녀가 있다면 길 하나 건너에 북가좌초등학교가 있고 중품아 수준으로 가재울중학교가 단지와 붙어 있어 통학이 편리하다. 재건축이 지지부진해서 늦어진다고 해도 가재울고등학교도 바로 붙어 있어 그나마 안심할 수 있는 수준.
그리고 DMC이름이 붙어있는 역세권 나홀로 혹은 소규모 단지아파트들 중에서는 역과 매우 가까운 편이다. 동에 따라 편차가 있겠지만 DMC역을 이용하기 위해서는 래미안e편한세상, 파크뷰자이의 경우 조금의 차이지만 DMC한양이 상대적으로 빠르다.
산책을 하기에 좋은 곳으로는 가재울중앙공원이 있다. 가재울중학교와 가재울고등학교 중간 지점에 작은 규모의 공원이 있기는 하지만 아무래도 이곳으로 오는 것이 더 나을듯. 그리고 DMC역 방향, 즉 은평구 수색동 방향으로는 불광천이 흐른다.
위 그림에서 알 수 있듯이 꽤 하천 주변이 정리가 잘 되어 있다. 수변공원의 규모를 굳이 분류하자면 중간에서 약간 아래? 정도라고 볼 수 있지만 그래도 인근 지역 주민들에게 훌륭한 산책 코스를 제공해준다. 고양시에 있는 창릉천과 마찬가지로 한강으로 이어지기 때문에 라이딩을 좋아한다면 직장까지 출퇴근도 가능하다는 장점.
마지막으로 이곳의 입지를 점검하기 위해 네이버 항공사진을 가져와본다. 보통 2009년 정도에 촬영을 했으므로 가재울뉴타운 공사가 한창 진행 중인 모습이 찍혔다. DMC한양은 사진 정 중앙이다. 가재울 중,고등학교가 붙어 있고 길 건너 북가좌초등학교도 보인다. 역시 "DMC"이름이 들어간 아파트 중에서는 입지가 매우 좋은 편.
실거주 내집마련이라는 목표를 달성하면서도 미래 투자가치도 좋다면 금상첨화. DMC한양이 아마 그런 곳이 아닐까. 장점을 정리해본다.
1. DMC트리플 역세권 - 경의선, 6호선, 공항철도를 도보로 이용할 수 있는 교통의 요지.
2. 학세권 - 가재울뉴타운의 경우 학업성취도 또한 좋은 것으로 알려져 있다. DMC한양은 초,중,고 모두 가깝다.
3. 가격 - 만약 현재 매물인 34평형 9.5억원을 매매한다면 담보대출은 40%인 3.8억, 부부 근로소득자라면 신용대출 1.2억 정도를 마련한다고 할 때 약 현금 5억원 정도가 필요하다. 입지가 좋기에 금액도 조금 부담스러운 편.
4. 서울서북부 개발 - DMC롯데몰 개발 진행 및 디지털미디어시티역 주변으로 계속해서 재정이 투입되는 상황. 다리 건너 마곡의 개발과 함께 좀 크게 확장해보면 서울 서부권 여의도 - 마곡 - 디지털미디어시티가 이끌어 갈 모습
아직 안전진단 단계라서 재건축이 실제로 언제 진행될지는 알 수 없다. 본인의 상황에 맞게 신중한 선택이 필요하지만 미래 투자가치를 생각한다면 좋은 곳. DMC한양. 끝!
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