1억으로 건물주되기 쉽게 설명드려요 ( 1번; 매물찾는 과정 )

건물주가 되고 싶은 분들은 이 기획연재를 꼭 읽어주세요. 저는 1년 내에 건물주가 되기로 결심한 뒤 몇 달째 공부와 임장을 겸하고 있습니다. 혹시 아직도 "내가 무슨 건물주야", "부자들만 건물사는거지" 라고 생각하신 분들이 계실 것 같은데 불가능하다고 생각하면 아무것도 할 수 없습니다. 물론 최소한의 자본금인 1억, 혹은 조금 더 큰 금액이 필요할 수도 있지만 준비를 한 사람에게만 기회가 가는 것은 자명한 사실입니다. 

 

이번 글의 연재는 언제 끝날지 모르겠습니다. 제가 공부해나가는 과정, 그리고 실제 의사결정단계라고 생각하는 순간까지 기록을 할 생각이기 때문입니다. 초보분들도 이해할 수 있도록 최대한 쉽고, 또 자세하게 기록해보도록 하겠습니다.

 

1억으로건물주되기 아크로리버파크시세

 

1. 건물주는 땅에 투자하는 사람위 그림은 네이버지도 항공사진에 나오는 2009년경의 반포 사진입니다. 아크로리버파크로 탈바꿈하기 전인 신반포1차 아파트가 보이고 그 좌측으로는 래미안 원베일리로 탈바꿈중인 신반포3차, 경남아파트가 보입니다. 제가 건물주이야기를 하면서 이 두곳을 언급한 이유는 무엇일까요? 건물주와 재건축 아파트의 공통점이 있기 때문입니다. 바로 땅에 투자한다는 점입니다. 위 2개의 아파트들은 건물가치는 0원인데 반해 땅의 가치는 매우 높았습니다. 바로 "한강변 신축"으로 탈바꿈할 가능성이 있었기 때문입니다. 그렇기 때문에 투자자들은 2000년대 후반, 녹물 나오고 주차도 안 되는 아파트들을 프리미엄5억, 8억씩 넘게 주고 샀던 것입니다. 2022년 현재는 투자금 대비 수익률이 3배, 4배는 될 것입니다.

 

1억으로건물주되기 꼬마빌딩주인

 

위 그림을 한번 살펴봅니다. 금액이 잘렸는데 2013년에 41억을 주고 구입한 토지가 현재 200억에 육박하게 되었습니다. 물론 건물을 신축했다면 투자비용은 다르겠지만 약 9년 정도의 시간 동안 160억에 가까운 시세 차익이 생겨난 것입니다. 6호선 망원역 역세권 토지라는 희소성, 2017년~2022년까지의 인플레이션, 코로나19 확산으로 인한 화폐가치 급락 등의 조합이 하나가 되어 지가 상승을 이끌었습니다. 위 반포 아크로리버파크와 같이 "시간"을 레버리지로 활용하여 훌륭한 건물 투자가 된 것입니다.

 

가상의 사례를 만들어서 투자 수익을 생각해보겠습니다.1. 월세수익형 : 10억원 원룸건물, 월세 수익 500만원2. 시세차익형 : 10억원 근생건물, 월세 수익 200만원

 

5년 후......1. 월세수익형 : 시세 12억원 + 월세 1년 6천만원 x 3 = 1.8억, 13.8억원으로 총 3.8억원 수익2. 시세차익형 : 시세 16억원 + 월세 1년 2천4백만원 x 3 = 7천2백만원, 16.72억원으로 총 6.72억원 수익

 

이렇게 당장에는 월세 수익이 이득인 것처럼 보이지만 매도 시점에서는 큰 차이가 나는 것을 알 수 있습니다.

꼬마빌딩 건물주 1억으로건물주

 

 

2. 건물주의 투자 방향은 어디로?
건물주도 같은 원리로 투자하는 사람입니다. 물론 여기에서 디테일하게 나누면 2개로 구분할 수도 있겠습니다.첫째, 운용수익형입니다. 토지(+건물)에서 나오는 월세 수익 확보가 목적입니다.둘째, 시세차익형입니다. 토지의 지가상승으로 인한 시세차익이 목적입니다.

 

위 2개의 목적으로 나뉘지만 사실 건물주, 꼬마빌딩 투자의 본질은 시세차익입니다. 월세 수익은 현금흐름 창출의 기능이 있지만 엄연히 따지자면 유지비용(이자, 관리비, 세금 등)을 버티기 위한 수단에 가깝습니다. 

 

강남건물주 1억으로꼬마빌딩

 

3. 매물을 찾기 위한 기본 논리는?

첫째, 가용자금 파악하기 ; 개인이면 꼬마빌딩 금액의 50% (10억 매매라면 5억 현금), 법인이면 꼬마빌딩 금액 30~40%

둘째, 임대차 가능성 확인 ; 기존 임차인이 나갈 수 있다고 가정하고 새로 임차를 맞출만한 상태인지 확인

셋째, 리모델링 여부 파악 ; 기존 임차인들을 명도하고 매수한다면 리모델링 후 높은 월세 세팅 가능한지 파악

 

위 내용은 건물주, 1억으로 건물주되기 프로젝트에서 가장 중요한 "안정성"을 확보하기 위함입니다. 대부분의 투자자가 비슷하겠지만 전재산의 상당 부분을 활용하여 건물을 매매하게 됩니다. 그런데 실수를 하게 되면 돌이킬 수 없는 손실을 입게 될 것입니다. 본인 자금 대비 무리하게 비싼 꼬마빌딩을 산다면 향후 임대차 구성 시기에 공실이 길어지면 부대비용을 버티지 못할 것입니다. 

 

오늘은 여기까지 1억으로 건물주되기 1편을 마무리하도록 하겠습니다.감사합니다~^^