꼬마빌딩 투자 (신축빌딩, 건물 리모델링 등)

먼저, 하나 알려드리고 싶은 것이 있습니다.

이전 글에서 "꼬마빌딩"이라는 용어를 다가구주택(단독주택)에 사용했었습니다. 보통 꼬마빌딩은 연면적 660제곱미터 이내, 5층 이하의 근린생활시설을 일컫는 용어라 사용되고 있습니다. 그런데도 그냥 사용했던 이유는 현재는 주택이더라도 명도 후 근린생활시설로 용도변경을 할 가능성이 있었기 때문입니다.

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그럼 본론으로 들어가 보겠습니다.

꼬마빌딩투자 건물투자

꼬마빌딩투자 건물투자

1. 화곡역 8억 단독주택 매물

1) 입지 : 화곡역 1.2km 거리, 신월중, 양원초 인접, 이마트 코 앞

2) 크기 : 대지50평, 연면적 74평

3) 도로 : "로"인접 (2차선 이상)

4) 비용 : 2층 건물로 신축이 필요함. 3층, 연면적 90평이 될 경우 평당 600만 x 90 = 5.4억원으로 부대비용 포함 약 13.5억원 투입

5) 수익률 : 인근 구축 평당 6만원. 1층 30평 x 6 = 180만원, 2,3층은 3만원 x 60평 = 180만원. 총 360만원 (400만원도 가능해보입니다).

인근 다가구주택 토지시세 평당 2370만원.

꼬마빌딩투자, 빌딩투자

꼬마빌딩 투자 시 도로명으로 인접도로 넓이 확인

6) 장점 : 2종일반주거지역이나 바로 옆이 이마트와 상업시설 존재해 유동인구가 많고 위쪽 마곡 일자리 영향을 받습니다. 지하층이 있어 수익률 향상에 도움이 됩니다.

7) 단점 : 아직 상업지로 변화가 확실하지 않습니다. 신축 시 가능한 매매가격은 13~14억으로 시세차익이 없고 월세 수익도 낮아 당장에 얻을 실익이 없고요. 유동인구 증가가 시세 차익에 필수적인 상황입니다.

서울 꼬마빌딩 건물투자

서울 꼬마빌딩 투자 건물투자

2. 구로 가리봉동 지식산업센터 인근

1) 입지 : 가디역+구디역, 주변 막대한 일자리, 신안산선 호재

2) 크기 : 대지56평, 연면적 82평

3) 도로 : "로"인접 (본 물건은 무려 왕복 6차선!)

4) 비용 : 리모델링 평당 300만원 + 1개층 증축으로 생각. 리모델링비용 2.4억원에 증축25평(구조보강 시 1억원 내외) 총 20.3억원

5) 수익률 : 현재 평당 3천만원입니다. 지도 상 대로변 건물인데 인근 이면도로 건물들 평당가격이 2500~3300만원. 대로변 최근거래가 없는데 비슷한 입지 건물은 평당 3800만원. 리모델링 잘 하면 4200? 4500까지는 가능합니다. 4500잡으면 매매가 25억원.

6) 장점 : 일자리, 일자리, 그리고 또 일자리. 강남-판교급은 아니지만 확실한 2등급 일자리 지역으로 굳혀가고 있음. 돈이 오면 땅값은 자연스레 오를테지요.

7) 단점 : 지역 이미지? 주거환경도 개선 중이라 나아질 것 같습니다.

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서울 꼬마빌딩투자 건물리모델링투자

서울 꼬마빌딩 투자 노들역인근

3. 노들역 인근

1) 입지 : 중앙대 인근, 9호선 + 7호선, 비둘기공원

2) 크기 : 대지48평, 연면적141평, 지하1층 지상5층

3) 도로 : "길" 인접 (매우 협소한 편임)

4) 비용 : 리모델링 300만원 x 140평 = 4.2억원 총 20.7억원

5) 수익률 : 현재 평당 3,400만원입니다. 리모델링 시 5,000만원

5,000만원 x 48 = 24억원

6) 장점 : 노량진 뉴타운 간접 영향권

7) 단점 : 높은 리모델링비용

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오늘 봤던 매물들 중에서 고르라면 저는 가리봉동 매물을 선택할 것 같습니다. 일단 6차선 왕복대로를 물고 있고 일자리 호재가 지속되어 지가 상승이 유력하기 때문입니다.

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요즘 노후 꼬마빌딩 리모델링 후 재매각 투자자가 많습니다. 노후 건축물로 인해 토지가격이 상대적 저평가 구간에 들어간 매물을 잘 고르면 몇 달 내에 큰 수익을 낼 수 있는 투자방법입니다. 옥석을 고르는 연습을 꾸준히 하다보면 언젠가 좋은 기회를 잡을 수 있을 것입니다. 건물주가 되는 그날까지.