안녕하세요. 오늘부터 시작되는 파주운정3 A16블록 공공분양 아파트에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 당장 오늘 10시부터 청약 접수가 시작되니 바로 본론으로 들어가 보도록 하겠습니다. 저는 분양 아파트 분석을 위해 먼저 입지분석 및 수익성 분석을 한 뒤 개별 단지가 갖고 있는 특성을 나열할 예정입니다. 가장 궁금한 내용부터 먼저 알려드려야 하니까요.
먼저 해당 아파트의 청약 공고문은 한국감정원의 "청약홈"이 아니라 LH공사 홈페이지에 공고되어 있습니다. 해당 택지는 공공분양이므로 주체가 국토부 산하 공기업인 LH입니다. 예전에는 주공아파트라는 명칭으로 사용되었고 2010년대 초반에는 휴먼시아, 최근에는 안단테라는 브랜드를 사용하고 있습니다(개별적으로 경기도시공사는 "자연앤"이라는 브랜드를 사용하기도 합니다).
첫째, 해당 아파트의 입지입니다. 위치는 운정신도시 좌측 상단 부근입니다. 2기신도시인 파주운정신도시는 가운데 호수공원을 중심으로 형성되었는데 GTX운정역이 개통 예정이 되면서 중심축이 옮겨간 상황입니다. 아래 그림을 좌측은 교하신도시, 우측은 운정신도시인데 가운데 길다랗게 뻗은 부분이 GTX-A노선 초역세권입니다. 따라서 이번 분양하는 파주운정3A16블록 공공분양은 입지면에서는 기존 운정대장인 운정힐스테이트, 운정푸르지오, 운정아이파크와 대등하거나 소폭 우위라고도 볼 수 있습니다. 좌우측 단지들은 비교적 대로를 건너거나 향후 생길 지하차도를 통해 역으로 지티엑스 역으로 접근해야 하나 본 단지는 소로를 통해서 비교적 쉽게 접근할 수 있기 때문입니다.
둘째, 시세차익입니다. 요즘 아파트를 청약하거나 매매하는 분들 중에 오로지 실거주만 생각하는 분은 없으실 것입니다. 이왕이면 실거주 만족 + 시세차익 두마리토끼를 모두 잡고싶어하기 때문입니다. 부자들이 아크로리버파크, 반포자이, 압구정현대 등에 거주하는 이유도 시세차익을 가져갈 수 있기 때문이 아닐까요. 아무튼 아래 그림을 통해 주변 시세를 확인할 수 있습니다. 2021년 8월까지는 운정아이파크(2022년 2월, 40평대가 15억에 거래되면서 뉴스에 나왔지요.)를 필두로 운정힐스테이트, 운정푸르지오는 34평형이 10억원 언저리까지 안착하기도 했습니다. 현재는 각종 규제로 가격 조정이 있는 상태입니다. 2개의 비교사례분석을 해보면 바로 앞 운정 산내마을3단지, 국평 매물이 5.9억원입니다. 2014년식의 준신축이며 LH브랜드라는 점, 길 하나(대로라서 역 접근성은 파주운정3A16블록이 유리합니다) 차이라 비교가 가능합니다. 또 하나는 교하신도시의 책향기마을15단지상록데시앙입니다. 해당 아파트는 국평이 최저가 5.6 정도에 형성되어 있습니다. 이를 종합하고 신축으로 인해 가격 할증을 보수적으로 계산해보면 파주운정3A16BL의 적정 시세는 6.5억원이 되겠습니다.
84형 분양가가 4.5억이니 결론적으로 최소 2억원 정도의 안전마진이 있는 분양인 셈입니다. 제3자의 입장에서는 위 2개 단지의 시세를 비교했으나 청약에 당첨되신 분들께서는 기존 운정신도시 대장입지인 "힐푸아중대대" 시세를 비교해보며 행복한 상상을 하셔도 큰 무리는 없을 것으로 보입니다. GTX-A 운정역 개통이 다가오면 다시 가격은 상승할 것으로 보입니다. 물론 현재 GTX 삼성역이 빨리 개통되지 않을 수 있다는 기사가 있지만 그것과 별개로 서울 중심지, 경기 남부권으로의 접근성이 좋아지는 것은 엄청난 혜택입니다. 시간 = 돈 이라는 공식을 통해 출퇴근 시간 단축은 삶의 질 향상을 가져올테니까요.
그럼 본격적으로 공고문과 객관지표 분석을 해보도록 하겠습니다. 파주운정3 A16블록 공공분양 안단테 아파트는 약 1,500세대의 중,대단지 규모입니다. 소형평형인 59형에 약 1,000세대가 집중되어 있고 30평형이 150세대, 34평형이 270여세대가 됩니다. 청약 당첨률을 높이려면 아무래도 59형 중에서 고르는 전략이 필요해 보입니다. 34평형은 모두가 원하는 평형에 분양 물량도 적으니 경쟁률이 매우 높을 것으로 예상되니까요.
분양가는 다음과 같습니다.
1. 59형 - 25평 (5층이상 기준층)
3.3억원 전후 -> 평당가 1,320만원
2. 74형 - 30평 (5층이상 기준층)
4억원 전후 -> 평당가 1,330만원
3. 84형 - 34평 (5층이상 기준층)
4.6억원 전후 -> 평당가 1,350만원
시세차익에 가중치를 두신다면 평단가가 높지만 선호도 또한 높은 84형을
가성비가 높고 현재 보유중인 금액이 적은 상황이라면은 74형 혹은 59형을 추천드립니다.
평면도는 84형 기준으로 가볍게 훑어보도록 하겠습니다. 전형적인 4베이 구조면서 안방에 드레스룸을 길게 뽑은 평면도입니다. 특히 알파룸을 넣은 방4개 구조라서 자녀가 2명 이상인 경우, 혹은 성년 자녀가 같이 사는 경우에는 공간 활용도가 높을 수 있는 곳입니다. 사실, 분양 아파트의 경우 평면도를 보는 것이 큰 의미는 없습니다. 물건 가격이 시장 가격에 비해 저렴하게 나오기 때문에 매도자(시행사) 우위의 거래 환경이기 때문입니다. 그래서 일단 뭐든지 당첨되는 것이 중요하므로 평면도 분석은 큰 의미가 없기도 합니다. 물론, 당첨확률을 높이기 위해 비선호 평면도(타워형)를 찾는데에는 도움이 되지만요.
단지 배치도와 동, 호수 배치도는 다음과 같습니다. 부지가 거의 정방형에 가까운 잘 생긴 형태라서 단지 배치도 최대한 남서향, 남동향 물량을 많이 뽑을 수 있었던 것 같습니다. 특히 우측과 하단에는 넓은 도로를 접하고 있어 차량으로 출퇴근하는 분들에게도 큰 이점이 있어 보입니다.
실제 아파트가 완공이 되면 나올 배치도는 위 그림과 같습니다.
단지 건폐율이 낮아 녹지 공간이 풍부하고 동간 간격이 넓어 쾌적할 것으로 보입니다.
요즘에는 숲세권이 대세다보니 단지 내부를 숲처럼 꾸미는 곳이 점점 늘어나고 있는 추세입니다.
가장 중요한 요소 중 하나인 학군에 대해서도 확인해 보겠습니다.
현재는 산들중, 산들초가 가까이 있기는 하나 대로를 건너야 합니다.
그러나 앞으로는 역 방향으로 초, 중, 고가 신설될 예정이라자녀를 가진 학부모들의 선호도 또한 매우 높아질 것으로 보입니다.
여기까지 파주운정3A16BL 공공분양 아파트에 대한 분석이었습니다. 현재 부동산 시장이 급랭기를 거치고 있는 중입니다. 그렇지만 이런 청약의 경우에는 해당이 없습니다. 시세차익이 확실한 상황이기 때문에 일단 인근에 거주하시는 무주택자분들께서는 반드시 청약을 넣어봐야 할 아파트가 분명합니다. 모쪼록 좋은 전략을 꾸려 파주운정신도시 내집마련에 성공하시길 기원합니다. 감사합니다!
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