3기신도시 사전청약 (창릉, 장항)

 

먼저, 가장 중요한 분양가는 다음과 같습니다.

1. 고양 창릉 : 4.8억 (25평-평당가 1920만원), 6.7억(34평-평당가 1970만원)

2. 고양 장항 : 3.85억(25평-평당가-1540만원), 5.4억(34평-평당가 1590만원)

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창릉의 입지는 다음과 같습니다.

좌측으로 화정과 행신, 도래울마을이 있고

북측으로 삼송, 원흥, 지축이 있고

우측으로 은평, 연신내가 있습니다.

3기신도시 사전청약 창릉신도시

3기신도시 창릉.

 

 

장항의 입지는 다음과 같습니다.

북서쪽으로는 킨텍스

동쪽으로는 호수공원과 3호선 라인

3기신도시 장항신도시 창릉신도시

고양 장항 사전청약. 아래쪽 베이지 4개 칸쪽이 이번 분양지역

바로 인접지에 비교할 만한 대상군이 적당하지 않지만 그래도 뇌피셜을 섞어서 가격을 한번 생각해보았습니다.

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창릉 - 도래울 마을, 향동 (모두 34평 기준입니다)

1. 도래울마을 동일스위트 : 최고가 11.5억원. 2021년 12월 기준 시세는 약 11억 전후.

2. 향동 호반or리슈빌 : 최고가 11억 전후였던걸로 기억. 찾아보니 안나옴. 현재 시세 10.5억 전후

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위 단지들은 소규모 택지지구에 속했고 창릉은 "신도시"기에 향후 조성될 인프라 측면에서는 차이가 있겠지만 그나마 비교군이 될 곳으로 보입니다. 창릉은 현 건축비, 토지매입비(예상)로 금액을 산출했으니 본청약 시점에 나올 금액은 적어도 7.2억 이상은 될 것이며 확장비 등을 포함하면 진~짜 보수적으로 잡아도 7.5억원이 필요할 것으로 보입니다. 입주 예정시기는 2027년이라고 되어 있지만, 현실적으로는 2029년~2030년 정도일듯.

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장항- 힐스테이트 킨텍스 레이크뷰, 백마1단지 삼성아파트.

1. 힐킨레 : 최고가 13억 근방. 현재는 12.5억원 전후. 범 킨텍스 권 아파트로 주복, 세대수가 적고 GTX-A 킨텍스역과 거리가 멀어 그만큼 할인된 가격. 역 인근은 17억(원시티), 14억(꿈에그린) 정도임.

2. 백마1단지 삼성(36평) : 최고가 8.3억. 현 시세 8억 전후. 뜬금없는것 같긴한데 역과 거리가 꽤 멀고 연식으로 인한 건물가격 감가가 커 비교군으로 설정해 봄.

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개인적으로 창릉보다 더 좋게 보고 있는 곳이 장항택지지구입니다.

창릉보다 입주시점도 3~4년은 빠를 것으로 보이고 가격도 착한 편입니다. 투자관점에서 보면 적어도 3억원? 정도의 안전마진이 확보되니 마음도 편합니다. 그리고 주변 지역이 1기 신도시인 일산이다보니 창릉에 비해 (차량으로 이용해야하지만)인프라도 우수한 편입니다. 그리고 위쪽으로 킨텍스쪽은 고양시에서 대놓고 밀어주는 CJ라이브시티, 한류월드 등 개발호재가 많아 유동인구와 일자리가 증가할 것이 확실시 됩니다. 아마 호수교 부근 필지에 들어설 반도유보라 고층 아파트가 이곳 대장이 될 것으로 보입니다. 한강뷰도 가능할 것 같고요.

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창릉은 아직도 토지보상이 0%입니다. 요즘처럼 전국민이 부동산에 관심을 가졌던 시기가 있을까요? 창릉 내 원주민들도 더 이상 예전 땅주인들처럼 쉽사리 땅을 내놓지 않을 것입니다. 이미 기대감으로 인해 용두사거리 인근 100평 토지는 2018년 10월에 3.5억원(평당 3500만원)에 거래되기도 했습니다. 부동산에서 이런 내용을 실시간으로 땅주인들에게 알려주는데 과연, 해당 분양가로 본청약까지 갈 수 있을지 의문입니다.

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아무튼 3기 신도시, 그 중에서도 창릉과 장항 중 선택을 한다면 저는 무조건 장항! 못 먹어도 고! 할 듯 합니다.