[6.21대책종합] 상생임대인 양도세, 생애최초주택취득세감면, 실거주2년, 상속주택종부세 100%정리

1. 6.21대책 임대차시장안정방안 중 상생임대인지원제도 등에 대한 개요

안녕하세요. 오늘 2022년 6월22일, 새정부 부동산관계부서 장관 회의를 열고 임대차시장 안정방안을 발표했는데요. 대표적으로는 2년 거주요건을 면제해주는 상생임대인지원제도 개선안을 포함해 몇 가지 중요한 개정 내용이 있어 정리를 해보려고 합니다. 그러면, 본격적으로 기사 내용을 인용해보면서 말씀을 드려보도록 하겠습니다.

상생임대인지원제도 2년거주요건

다음은 "비즈니스워치" 기사 인용문입니다. 상생임대인 양도세, 생애최초주택취득세감면, 상속주택종부세 

 

"정부는 이른바 '상생임대인'에 대한 지원을 강화하는 방안을 내놨다. 상생임대인이란 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 임대인을 지칭한다.
먼저 기존 상생임대인 인정 요건인 '임대개시 시점 1세대 1주택자이면서 9억원(기준시가) 이하 주택을 보유한 사람'이라는 내용은 폐지하기로 했다. 대신 임대개시 시점에 다주택자이지만, 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인이면 혜택을 받도록 했다. 제도 대상을 대폭 확대한 셈이다......

 

상생임대인에 대한 혜택도 확대한다. 지금은 2년 이상 임대한 주택에 대해 조정대상지역 1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정해주고 있다. 정부는 이를 오는 2024년 말까지 2년 거주요건을 아예 면제해주기로 했다. 아울러 같은 기간 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제한다. 내달 중 소득세법 시행령 개정해 상생임대인 제도가 처음 시행된 2021년 12월 20일 이후 임대분부터 적용할 계획이다...."

 

간단하게 말씀드리면 상생임대인제도가 처음 시작이 된 2021년 12월 20일 이후에 임대차계약(5% 인내 인상 재계약)을 한 경우, 집주인이 비과세 혜택을 위해 채워야 할 2년 거주요건 중 1년을 인정해줬습니다. 1년은 실거주를 해야 비과세를 받을 수 있었는데요. 이번 6.21정부종합대책의 상생임대인 지원제도 개선안으로 인해 2년 거주요건을 아예 면제를 해주는 것입니다.  상생임대인 양도세, 생애최초주택취득세감면, 상속주택종부세 

2년거주요건 생애최초취득세감면

그렇게 되면 예를 들어 2020년 1월 조정대상지역에 주택을 매수, 2022년 1월에 5% 인상으로 재계약을 했다면 2024년 1월이 되는 시점에 해당 주택에 거주하지 않았더라도 비과세를 받을 수 있게 되는 것입니다. 여기에 한발 더 나가 실입주나 매도하지 않고 장기로 보유하게 될 경우에도 2년 거주를 하지 않았음에도 장기보유특별공제, 즉 장특공을 인정해주게 되는 것입니다. 제 개인 의견을 보태자면 상생임대인 지원제도 개선을 통해 시장에 전월세 물량이 더 공급되어 2022년 8월 임대차 3법 최초 적용자들의 2년 계약이 끝나는 시점이 다가와도 시장에서는 큰 혼란이 없을 것으로 보입니다. 상생임대인 양도세, 생애최초주택취득세감면, 상속주택종부세 

 

2. 전월세금지법 폐지, 생애최초주택구매 취득세 감면까지

다음으로 살펴볼 주요 발표 내용으로는 소위 말해 전월세금지법이라고 불리는 "분양가상한제 아파트 실거주 의무"의 폐지가 되겠습니다. 다음은 비즈니스와치의 기사 내용 인용입니다. 상생임대인 양도세, 생애최초주택취득세감면, 상속주택종부세 

 

"분양가 상한제 대상 아파트의 실거주 의무도 완화한다. 지금은 시세 대비 분양가에 따라 해당 주택의 최초 입주 가능일로부터 최대 5년간 실거주를 해야 한다....이런 요건 중 '최초 입주 가능일 즉시'라는 조항을 없애고, 해당 주택의 '양도·상속·증여 이전'까지 실거주 기간을 준수하도록 완화한다. 이에 따라 새 아파트 집주인이 바로 입주하지 않고 임대 매물로 내놓는 게 가능해질 전망이다."

분양가상한제실거주의무 전월세금지법폐지

기존에는 분양가상한제 해당하는 아파트를 분양받은 뒤 주택담보대출을 받게 되면 전,월세를 줄 수 없이 수분양자가 무조건 입주를 하게 되어 있었습니다. 그러다보니 전월세금지법이라는 이야기까지 듣게 되었는데요. 이번 분양가상한제 실거주의무, 전입의무를 폐지하면서 신축 아파트의 물량이 전월세 시장으로 공급될 것으로 보입니다. 향후 해당 아파트를 양도할 시 여타의 조정대상지역 주택과 동일하게 양도 전까지만 2년 거주를 채우면(혹은 이번 상생임대인제도처럼 2년 전월세를 준 뒤 5%선 인상만 할 경우) 양도세 비과세가 가능하게 되었습니다. 상생임대인 양도세, 생애최초주택취득세감면, 상속주택종부세 

 

다음으로는 생애최초 주택을 취득하는 사람들에게 해당하는 내용인데요.  다음은 한국일보 기사를 인용해보았습니다. 상생임대인 양도세, 생애최초주택취득세감면, 상속주택종부세 

생애최초주택구입자취득세감면 신규주택구입자감면

신규 주택 구입자에 대한 혜택도 강화해 생애 최초 주택 구입자라면 주택 가격과 연 소득에 제한 없이 취득세 감면 혜택을 받도록 할 방침이다. 현행 생애 최초 주택 취득세 감면제도는 부부 합산 연 소득 7,000만 원 이하 가구 중 수도권 4억 원·비수도권 3억 원 이하 주택을 구입할 때만 적용된다. 이를 확대해 처음으로 주택을 구입하는 사람이면 누구나 취득세를 200만 원 한도에서 면제하기로 한 것이다. 수혜 가구는 연간 12만3,000가구에서 약 25만5,000가구로 두 배 이상 늘어날 것으로 정부는 추산했다.

 

기존에도 생애최초 주택구입자들에게 취득세 감면 혜택이 있기는 했는데요. 이번 개정으로 소득, 아파트 금액 관계 없이 생애 최초 주택구입자들 누구에게나 취득세를 200만원 한도 내에서 감면을 해주겠다는 내용입니다. 따라서 소득이 높은 무주택자, 고가 주택 구매를 계획한 무주택자들에게 200만원 한도에서 취득세 감면 혜택이 주어지고 되었습니다. 대상으로는 2022년 6월 21일, 즉 임대차시장안정방안 발표일 이후 취득하는 물건이라고 합니다(분양권, 입주권 등에 대해서는 향후 세부안 발표를 봐야 할 것으로 보입니다)  상생임대인 양도세, 생애최초주택취득세감면, 상속주택종부세 

 

일각에서는 큰 금액은 아니라 와 닿지 않을 것이라고 하는데요. 저 또한 연말 분양 아파트 첫 입주를 앞두고 있어 취득세 내는 것이 크게 다가왔는데 그 중 200만원이라도 적게 내게 된다고 생각하니 정말 다행이라고 생각합니다. 200만원을 다른 곳에 잘 소비하여 부가세를 열심히 내고 내수 진작에 기여하도록 하겠습니다. 상생임대인 양도세, 생애최초주택취득세감면, 상속주택종부세 

 

3.  상속으로 인한 다주택자 종부세는 1주택자와 같이

마지막으로 종부세 부과 시 형평성 문제가 컸던 상속으로 인한 2주택자의 과도한 종부세 부과에 대한 개정입니다. 사실 시골이나 지방 도시에서 농촌 주택으로 인정받지 못해 서울, 수도권 거주 피상속인들이 과도하게 높은 2주택 종부세를 내면서 초고가 1주택 소유자와의 형평성이 맞지 않다는 지적이 예전부터 있었는데요.  상생임대인 양도세, 생애최초주택취득세감면, 상속주택종부세 

상속주택종부세 1주택종부세

이번 6.21발표로 인해 어느 정도 정상화가 되는 모양세입니다. 다음은 서울경제 뉴스 일부를 인용한 자료입니다.

 

세부적으로는 수도권 기준 공시가격 6억원 이하, 수도권 이외 지역 기준 공시가격 3억원 이하 상속 주택은 기간 제한을 두지 않고 1주택자 혜택을 주기로 했다.

기획재정부는 21일 정부서울청사에서 ‘부동산 관계장관회의’를 열고 이같은 내용의 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 발표했다. 먼저 상속주택의 공시가격이 수도권 기준 6억원 이하(수도권 이외 지역은 3억원 이하)이거나 공시가격과 관계없이 상속주택의 지분율이 40% 이하인 경우 상속 주택을 아무리 오래 보유하더라도 1주택자 수준의 종부세를 물리기로 했다.

 

간단히 말씀드리면 고가주택이더라도 지분이 40% 이하라면 보유 기간에 관계없이 본인 소유의 1주택자 수준의 종부세만 나오게 되며, 수도권 기준 6억원 이하의 상속주택이라면 지분이 100%라도 1주택자 수준의 종부세만 부과한다는 이야기입니다.  상생임대인 양도세, 생애최초주택취득세감면, 상속주택종부세 

 

이상으로 오늘 발표되었던 부동산 관계장관회의에서 나온 "임대차시장 안정방안"에 대해 살펴보았습니다. 상생임대인제도를 활용해 양도세 비과세를 받고 싶었던 분, 생애최초 주택구매를 하며 취득세에 대해 고민하던 분, 상속주택으로 인한 종부세로 정보가 필요했던 분에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 상생임대인 양도세, 생애최초주택취득세감면, 상속주택종부세 

 

감사합니다.