1억으로건물주되는법 (4번; 신축비용 실전사례!)

1억으로 건물주되는법 오늘은 신축을 통한 건물주 되기를 소개해보겠습니다. 사실 서울 내 신축은 1억으로는 조금 어렵고 2억~3억원 정도가 필요하기는 합니다. 그렇지만 인근 경기도, 인천으로 가면 내 자본금 1억원대를 통해 다양한 대출을 활용하여 건물주가 될 수 있으니 아래 실전 탐구 사례를 보고 힌트를 얻으셨으면 좋겠습니다. 그럼, 제가 생각했던 건물주되기 방법을 하나씩 알아가보도록 하겠습니다.

 

1억으로건물주되기 건물신축비용

먼저, 지역은 서울 연신내 지역으로 잡아봤습니다. 그 이유는 무엇일까요?

1. 서울 내에서 아직 토지 가격이 평당 1천만원대로 가장 저렴한 편에 속한다는 점

2. 1억으로 건물주되는법에 맞게 3호선 역세권으로 지역 선호도가 높다는 점

3. GTX - A 연신내역이 개통되고 향후 불광동, 연신내 재개발을 통해 주거환경 개선 가능성이 높다는 점

 

등의 이유로 연신내 지역을 선택하게 되었습니다.

 

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일단 네이버부동산을 통해 확인하는 것으로는 토지를 찾기가 어렵기 때문에 오래된 구옥(이 경우 토지 가격만 반영되어 있습니다)을 매입해 철거 후 신축하는 방법으로 접근해야 합니다. 아래 그림에서처럼 빌터를 "단독/다가구", "매매", "6억원 이하", "30평 이상" 정도로 체크하고 나면 적당한 금액의 주택들이 검색됩니다. 6억원 이하로 30평 이상의 토지가 된다는 것은 평당 2,000만원 이하라는 뜻이 되겠습니다. 땅 가격을 이렇게 잡는 이유는 아래에서 계산으로 보여드리겠지만 신축 빌라의 분양 가격과 이익의 마지노선이 되기 때문입니다.

 

1억으로건물주되는법 연신내꼬마빌딩신축

그래서 선정한 곳입니다. 평당가격이 1,170만원으로 너무 저렴해서 조금 불안합니다. 일단 주택을 지으려면

1. 토지를 4m 이상 접해야 합니다. 법으로 정해져 있고 실제로도 공사차량이 드나들 수 있는 너비이지요.

2. 주차장 계산해야 합니다. 서울시 조례를 보시면 30제곱미터 이하는 0.5대가 됩니다. 주차장 확보여부가 중요!

3. 정방형토지가 유리. 주차와도 관계가 되고 뽑을 수 있는 세대수가 많아지기 때문입니다.

 

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이런 기본적인 손품을 팔고나면 추가적으로 다소 고급(?)의 손품을 팔아봐야 합니다. 예전에는 토지관련 사이트가 흩어져 있었는데 최근에는 "토지이음"으로 통합이 되어 저와 같은 예비 건물주들이 행정정보를 확인하기 편리해졌습니다. 지번이나 도로명주소를 검색하면 해당 필지의 지목, 면적, 공시지가 및 지구단위계획 지정여부 등을 확인할 수 있습니다.

이때, 지구단위계획에 포함되었는지도 정말 중요한데요. 국가에서 해당 지역은 계획을 따로 세웠다는 뜻으로 해당 계획이 기본 용도지역에 우선하게 됩니다. 따라서 해당 내용은 토지 매입전에 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

1억으로건물주되는법 토지이음활용하기

1억으로건물주되는법을 위해 토지이음 활용법도 잘 알아야되겠습니다. 다음, 건폐율과 용적률입니다.

건폐율이란 땅을 덮는 비율입니다. 100평에 건폐율 60%라면 건물을 60평까지만 덮을 수 있다는 뜻입니다.

용적률이란 쌓아 올릴 수 있는 비율입니다. 용적률 200%라면 땅 전체 평수의 2배까지 올릴 수 있다는 것입니다.

 

 

1억으로건물주되는법 용적률건폐율 확인

1억으로 건물주되는법 계속 이어갑니다. 해당 지번은 제2종 일반주거지역이며 건폐율은 서울시 조례에 의해 60%, 용적률도 200%로 법으로 정해져있습니다. 따라서 아까 땅이 45평이었지요? 계산을 해보겠습니다.

1. 건폐율 : 45평 x 60% = 27평. 즉 1층의 건축면적은 27평까지 가능합니다.

2. 용적률 : 45평 x 200% = 90평, 즉 27평 x 3 = 81평이고 4층에는 8평 내외의 작은 공간을 더하면 되겠습니다.

 

1억으로건물주되는법

1억으로 건물주되는법 중에서 가장 중요한 "행위가능여부"입니다. 에고, 예상대로네요. 아무래도 접한 도로가 작다보니 토지 평당가가 낮았던 것으로 보입니다. 모든 건물들이 세모로 표시가 되어 반드시 은평구청 건축과 등에 토지 구입 전 문의를 해보셔야 합니다. 가끔 도로 지분으로 내주고 손해를 보면서 건축을 하는 경우도 있는데 그것도 비용대비 편익이 높아야 가능한 것이겠지요. 이번 건은 쉽지 않아 보입니다.

 

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아까 말씀드렸던 4층에 옥탑방을 만들게 될 경우에는 일조권 높이제한 확인도 필수입니다. 해당 토지는 건축 시 어차피 4층을 다 찾아먹을 용적률이 안되므로 큰 손해는 없겠지만 만약 용적률에 맞게 정확하게 층수를 계산했다면 낭패를 볼 경우도 있습니다. 남향으로 할 경우 앞 집의 일조권이 방해를 받아 용적률에 손해를 보게 됩니다. 따라서 신축을 하게 된다면 북향으로 지을 수 있는 토지가 유리합니다.

 

1억으로 건물주되는법 해당 토지에 건축이 가능했다는 것을 가정하고 마지막으로 수익률을 계산해보겠습니다.

1. 토지구입 = 세금포함 6억원

2. 신축비용 = 평당 600만원 x 117평(90평 + 발코니27평) = 7.1억원

3. 빌라 갯수 = 1층에  빌라 9개 (27평이지만 1개당 9평 + 발코니 확장 3평으로 약 12평), 4층은 제외

4. 엘리베이터 = 약 5천만원

4. 총투자비용 = 최대 15억원

5. 총수익비용 = 12평 신축빌라 평당 2,000만원으로 약 2.4억원 매도 가능. 2.4억 x 9 = 약 21억원

 

보수적으로 잡으면 투자비용 15억원 (자기자본은 20%만 있으면 되니 3억으로 건물주 가능)

총매각 시 20억원으로 5억원 차익입니다. 단, 이 경우는 땅이 워낙 저렴했기 때문에 가능한 금액이고보통은 1억~2억원 차익이 예상됩니다.

 

그럼, 다음 글에서 또 뵙겠습니다.