고양시 덕은지구(범 DMC, 마곡, 상암권) 입주시세 예측

2021년 8월, 서울 방향 가양대교를 건너려고 하면 이제 덕은 대방 디에트르(전 대방노블랜드)가 얼추 다 지어진 것처럼 자리를 잡고 있습니다. 입주는 2022년 7월인데 지난 달에 보니 도색도 일부 되어있던 것으로 기억합니다.

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덕은 택지지구 내 단지를 기억하기 쉽게 설명해보면, 왼쪽 4개, 오른쪽 4개로 구분할 수 있습니다.

1. 서쪽 : 리버포레자이, 리버시티자이, 호반써밋, 에일린의 뜰

2. 동쪽 : 디에트르, 리버파크자이, 삼정그린코아, 중흥S클래스

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상암과 가장 붙은 방향인 국방대 부지의 경우 타블로그의 글을 한번 가져와 보니 참고하면 좋을듯.(2개 단지 분양, 1개 단지 임대)

 

그렇다면, 가장 궁금한 가격형성은 어떻게 될까요? 이를 위해 주변 입지에 대해 한번 정리해봅니다.

덕은지구 시세 덕은매매 전세 입주물량

덕은 입지

1. 마곡 + 김포공항 : 2021년 가장 핫한 곳 중 하나가 서울 강서구 마곡입니다. 이제 워낙 많이 알려져서 좀 식상한데 여러 대기업 연구단지가 들어서서 일자리가 계속 늘어나고 있는 중입니다.(이 글을 썻던 이후로도 마곡은 강세를 보여 현재 2022년 2월에도 높은 가격을 유지 중입니다). 김포공항 주변도 최근 언론에서 여러번 개발한다는 내용이 나오는데 아직은 서론 수준이라 가볍게만 다루고. 마곡에 대한 최근 내용은 아래 기사 참고.

 

마곡 복합마이스단지 마곡개발 일자리 마곡일자리

 

상전벽해 '마곡지구', 마이스복합단지 개발로 날아오를 채비

2000년대 중반, 고층 아파트와 빌딩들로 가득 메워진 서울시 안에서도 '곡창지대'를 찾아볼 수 있었다. 가을이 깊어질수록 이 곳에서 재배되던 '벼'들은 겸손하게 고개를 숙였고, 노랑빛으로 물든 황금벌판은 장관을 이

news.naver.com

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2. DMC와 상암 수색 : 일명 DMC 권역입니다. 방송가를 중심으로 다양한 일자리가 존재해 타 지역에서 이곳으로 출퇴근을 하는 사람이 많습니다. 트리플 역세권은 기본. 이곳은 주거와 일자리가 균형을 잘 이루고 있는 곳으로 최근 북가좌, 수색, 증산 등 대규모 신축 아파트들이 들어섰거나 들어설 예정입니다. 최근 DMC센트럴자이, 디센자라고 하는 곳은 DMC 초역세권인데 입주안한 분양권이 16억이 넘게 거래가 되었습니다.(이후 17억도 넘었지요) 입주 즈음에는 18억 정도 거래가 예상되는 단지입니다 (디센자 전세 시세는 현재 7억원 전후입니다-2022년 2월)

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그럼, 덕은 지구의 가격은 어떻게 될까요? 몇 가지 지표를 통해 계산을 해보면 2022년 7월 입주 즈음 해서 34평형 국평 기준 12~13억 예상해봅니다 (지극히 개인적인 의견임).

1. 상암 구축 (11억~13억) -> 그래도 마포 상암이 상급지이므로 이 금액을 넘기는 어렵지 않을까요? 사람들의 머릿속에 어렴풋이 있는 급지 서열은 생각보다 강력할테니까요. 

2. 수색, 증산 25평형 -> 12~13억에 분양권이 거래되고 있습니다. 덕은은 지하철이 없다는 약점, 앞쪽 단지 한강뷰라는 장점이 있어 사실 명확한 비교는 조금 어렵습니다.

3. 향동 (10~11억) 20% 할증 -> 향동과 입지가 유사합니다. 향동은 숲세권, 덕은은 일부단지 한강뷰. 그래도 조금 더 신축인 덕은이 향동 시세 20% 정도 높게 잡으면 되지 않을까요.

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사실 가격을 평가하기가 정말 어려운 지역입니다. 덕은 앞쪽 고층 한강뷰 단지는 왠만한 서울 중급지 아파트 가격은 넘어버릴 가능성이 매우 높지요 (2022년 2월 기준으로는 한강뷰 34평형은 거의 20억에 육박할 것으로 보입니다). 단지별, 그 안에서도 동별, 층별 시세가 다양하게 형성될 가능성이 크다는 생각을 해보면서 글을 마무리 합니다.

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상암, 마곡지구를 등에 업은 덕은지구, 앞으로 어떻게 될지 지켜봐야겠습니다.